【大阪】不動産売却前の準備!収益物件を売却する際の必要書類や費用・入居者にすべきこと

収益物件などの不動産を売却する際には、多くの準備が必要です。必要書類や費用の準備、入居者への対応などは短期間で行うことが難しいため、不動産売却を検討している場合は計画的に準備を進めていきましょう。

こちらでは、不動産売却をする際の必要書類や費用、入居者への対応などをご紹介いたします。

大阪で不動産売却をお考えでしたら、Reliableへご相談ください。

不動産売却時には何を準備すればいいの?収益物件を売却する際の必要書類

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不動産売却時には、非常に多くの書類が必要となります。具体的な必要書類は以下のとおりです。

本人確認書類・印鑑証明

売り主の本人確認書類としては、免許証や保険証、マイナンバーカードなどが該当します。もし家族などの複数人名義になっている場合は、全員の書類が必要です。ちなみに、登記上の住所と現在の住所が異なる場合は住民票の準備もしておきましょう。

また、実印と印鑑証明も必要になります。実印を登録している自治体の窓口で3ヶ月以内に発行されたものが有効です。

登記済権利書・登記識別情報

登記名義人がその物件を本当に所有しているか証明する書類です。もし、紛失してしまった場合は法務局に郵送で本人確認の問い合わせをするか、司法書士などの資格代理人に依頼して確認情報を出してもらう必要があります。

固定資産税納税通知

固定資産額を確認するための書類です。最新のものを準備しましょう。大阪では毎年1月1日に、年間の固定資産税がその時点の所有者に課税されます。物件の取得時期によって売り手と買い手双方の負担額が決まりますが、一般的には売り主に払い戻されることがほとんどです。

建築確認証・検査済み証・建築設計図書・工事記録書またはマンションの管理規約など

売却する不動産が一戸建ての場合は、建築確認証、建築設計図書などの書類が必要になります。建築確認済証は建築基準法に則って建築されているかを証明するものです。一方で建築設計図書は、その物件がどのように作られたかを表す書類です。

マンションの場合は管理規約、使用細則などのマンション管理に関する書類を提出します。

収益マンション運営の年間コスト・月々の経費関係

売却する不動産の月々の経費の領収書または見積書が必要です。
具体的には、共用部電気代、共用部水道代、エレベーター保守点検費、ごみ回収費、インターネット費用、各部屋の水道代徴収の仕方(メータ-検診または定額徴収等)日常清掃費、定期清掃費、消防点検費、受水槽清掃費等を確認しましょう。

境界確認・土地測量書類

売却する土地の範囲、面積、特徴などを記載した書類です。どこからどこまでが売却する土地かをはっきりさせることで、のちのトラブルを防げるでしょう。

収益物件を売却する際に必要な費用とは?

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収益物件を売却する際に必要な費用は、大きく3種類に分類されます。

税金

物件売却の際にかかる税金は、所得税、住民税、印紙税です。所得税と住民税は所有期間が5年以上と以下で課税率が異なります。

  • 譲渡所得税は所有期間5年以下で30.630%、5年以上は15.315%
  • 住民税は所有期間5年以下で9%、5年以上は5%

印紙税は契約書に記載される売買金額によって異なります。たとえば、101万円以上500万円以下なら1,000円、501万円以上1,000万円以下なら5,000円です。

引き渡し費用

引き渡しや決済に必要な費用は以下のとおりです。

  • 仲介手数料
  • ローン解除費用
  • 司法書士費用

仲介手数料は契約金額によって次のように変動します。

契約金額が200万円以下=価格の5%×消費税

200万円以上400万円以下=(物件価格×4%+2万円)×消費税

400万円以上=(物件価格×3%+6万円)×消費税

また、ローン解除費用は残債の1~7%、司法書士費用は1~4万円が相場になっています。

その他の費用

不動産売却をする場合、ここまで紹介した費用の他に測量費用、リフォーム・ハウスクリーニング代金、水道光熱費、書類発行手数料などが必要です。

こうした費用が必要になるため、不動産売却の際には支払いに充てる現金をしっかりと用意しておきましょう。

入居者への配慮も忘れずに!収益物件売却をする際に入居者へすべきこと

収益物件の売却で重要となるのが、入居者への報告、敷金の取り扱い、退去の告知の3つです。

法律上、入居者へオーナーが変わることを報告する義務はありませんが、礼儀として通知しておく方がよいでしょう。また、口座や名義の通知は不動産会社を通じて行われます。

さらに、入居時に預かった敷金の取り扱いも重要なポイントです。退去時の返却やハウスクリーニング費用をそこから出すことになるので、必ず新しい管理者に引き継ぐようにしましょう。

万が一、売買契約の中で住民の退去が必要な場合は、事前に住民に対して告知します。法律では契約満了の1年から半年前までに通知が必要で、正当な理由がなければいけません。ただし、物件売却は正当な理由にならないため、引っ越しの費用などを負担して退去してもらうことが多いです。

収益物件の場合は売り手と買い手だけでなく、入居者に対する対応も重要なので、計画的に行いましょう。

大阪で不動産売却をするならReliableへ

不動産売却をする際には、たくさんの必要書類と費用が必要です。収益物件の売却で入居者がいる場合はその対応も欠かせないため、計画的に準備を進めなければなりません。すべて個人で行うのは難しいため、信頼できる不動産会社へご相談ください。

大阪で不動産売却をサポートしているReliableでは、価格設定、売却活動、引き渡し手続きなど、不動産売却にかかわるフローのサポートをいたします。大阪市中央区を中心に、大阪市全域で収益物件などの不動産売却をご検討中でしたら、ぜひReliableへご相談ください。

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