収益物件の知識
「不動産投資」とは
厳密に言えば、物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する行為です。
不動産投資の実際の流れ
投下した自己資金に対して最終的に手元に戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に換算したものを投資利回りと呼んでいます。
売却を前提にしなければ、毎年のキャッシュフローのみに着目しても構いません。
この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の率、つまり利回りに着目することになります。
「不動産投資」は預貯金と違い、ある程度の利回りを確保することができますが、元本を保証してくれるものではありません。
また、株式投資と違い、資金が短期間で何倍にもなる投資方法ではありません。
そういう意味で、日本では数少ない「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法といえます。
「不動産投資」のメリットとリスクを理解し、より効率的な資産運用をおこなうために、ぜひ信頼できる不動産業者にご相談されますことをお勧めします。
今は不動産投資ブーム？
預貯金の超低金利、株価の低迷、将来の年金不安から、預貯金、株式 投資と並んで「不動産投資」を検討する方が増えています。
ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」という本が以前ベストセラーになりました。この本にも書かれているように勤労所得、年金所得に変わる「新たな収入の窓口」として、資産所得の代表である「不動産投資」が注目されているわけです。
不動産投資のメリットとリスク
メリットとリスクをご紹介いたします。
不動産投資のメリット
-
1. 安定した収入
自営業の方であれば、本業とは別に安定的な収入が得られる不動産投資を望む方が多いようです。
給与所得者の場合、収入減への対応策としても検討されています。
-
2. 私的年金の代替として
公的年金である国民年金・厚生年金の将来の不安が叫ばれています。老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が必要になってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、「不動産投資」を私的年金の一種として利用する方も増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。
-
3. 生命保険の代替として
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、生命保険に加入することもできますので、万一の際にはローン残債が保険金にて支払われることもあります。
残されたご家族にはローン残債のなくなった不動産物件が残され、必要経費を差し引いた分が手取収入となり、生命保険としての役割を果たします。
-
4. 所得税対策
「不動産投資」で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費として算入することができます。
このうち、建物の減価償却費については実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナスですので、建物が永遠に使用できるという前提とするならば、その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える効果があります。
-
5. 相続対策
不動産投資によって、四つの節税効果があります。
1：貸家建付け地としての評価減
2：小規模宅地の評価減
3：建物の固定資産税評価との差による評価減
4：借家権の発生による評価減その他に資産が増えることによって、相続人に分けやすくなるというメリットもあります。
資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく相続対策を行うというメリットにもなります。
-
6. インフレ対策
現金は適切な運用をしなければ、インフレになった際に価値が目減りします。
過去のように今後30年で物価が3倍になるかどうかはわかりませんが、物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、「不動産投資」はインフレ対策になるといえます。
不動産投資のリスク
-
1. 空室リスク
繁盛する店もあればそうでない店もあるように、経営において売上を予想することは大変困難です。
一方賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な賃料収入を推定することができます。
だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で家賃保証をすることができるわけです。ただし、今後は賃貸経営においても競争が始まることが考えられますので、差別化が必要となってくるでしょう。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討できます。
ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。専門家の意見を良く聞きながら物件選びをする必要があります。 -
2. 建物の老朽化
経年変化による建物の老朽化は避けられません。
老朽化した建物をそのままにしておくと、
入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが高まります。
-
3. 金利の上昇
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、
変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。
ある程度自己資金がある上でローンを利用するという姿勢が望ましいと思われます。
-
4. 資金流動化のリスク
将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。立地が良いかもしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。
高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を回収しているのならば、別段売却価格に固執する必要はないのかも知れません。
「利回り」とは
利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことです。
利回りが高ければ、回収割合が多く、低ければ回収割合が低いことを意味しています。アパート経営で利益を上げるためには、実質利回り10％以上必要といわれています。
もちろんそれ以上あったらなお良いわけです。
12％以上は必要という人もいますが、10％を下回っていても、空室が少なければ、計算すると利益にもなりますし、利回りだけがすべてではありません。
土地を安く手に入れるのが目的で、儲けはほとんどいらないと割り切るのであれば、利回りの低い物件でもかまわないとは思います。 しかし、基本的には、利益を上げるためには、なるべく高利回りを目指しましょう。
利回りの種類
-
想定利回り・予想利回り
満室を想定（予想）した年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
■想定利回り、予想利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100
諸経費などは計算に入れていないため、利回り14％とか一見儲かりそうな高い数字が出やすいです。
新築アパートでまだ入居者がいない場合なども、満室時を予想しての利回り表示になるようです。 -
表面利回り、単純利回り
単純にその時の年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
■表面利回り、単純利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100
想定利回り、予想利回りとなにが違うの？といわれると、実際ほとんど同じです。
こちらも諸経費などは計算に入れていない数字です。 -
実質利回り、ネット利回り
年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などを引いた額を、投資金額で割ったものです。また、一般的に物件価格と購入する際の諸経費も加えて計算するのかが実はよく分からないのですが、諸経費を加えて計算したほうがより正確です。
■実質利回り、ネット利回り（％）＝（年間家賃収入－年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
より正確な収益力を判断するためには、実質利回り、ネット利回りを基準にします。
不動産投資物件を購入するときの諸費用
-
売買契約書収入印紙税
収益不動産物件を購入時の売買契約書貼付する収入印紙。収益不動産購入額により額が違います。
記載された契約金額が 印紙税額 1万円未満 非課税 １万円以上10万円以下 200円 10万円を超え50万円以下 400円 50万円を超え100万円以下 1千円 100万円を超え500万円以下 2千円 500万円を超え1千万円以下 1万円 1千万円を超え5千万円以下 2万円 5千万円を超え1億円以下 6万円 1億円を超え5億円以下 10万円 5億円を超え10億円以下 20万円 10億円を超え50億円以下 40万円 50億円を超えるもの 60万円 契約金額に記載のないもの 200円 -
仲介手数料
不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。購入金額の3％＋6万円に消費税10％を加えた金額となります。
-
不動産登記費用
不動産物件の登記の際にかかる費用です。登録免許税と司法書士への報酬からなります。
-
火災保険料
不動産物件が火災になった際に保障してくれる保険の掛け金です。地震による火災の場合は保険金がおりませんので、地震保険にも加入しておくことをおすすめします。
-
団体信用生命保険料
不動産物件購入にローンを利用する場合には、団体信用生命保険に加入することもあります。加入の場合は、借入金利にプラス（0.2％程度上乗せされるケースが多いです。）され購入時の現金は不要になります。万一の際には、ローン残債はこの保険で返済されます。
-
固定資産税・都市計画税
不動産物件を所有している人に毎年かかる税金です。毎年1月1日現在の持ち主が、4月1日～翌年3月31日までの税金を支払います。 残代金支払い時にて、引き渡し日前日までを売主様、引き渡し日より買主様の負担になり、関西の場合、起算日は4月1日にての清算になります。
-
管理費
通常、入居者の管理は賃貸管理会社に一任しますのでその管理費用が必要になります。また、建物の運営費用として清掃、点検、消耗品交換、共用部分のエレベーターや照明の電気代、水道代などの 建物管理費用が必要になります。
-
修繕費
入居者の退出時に内装の修繕が必要になります。また、建物の老朽化を想定して、大規模修繕費用の積み立てをお奨めします。
-
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した場合に課税される税金です。物件を購入してから3カ月後くらいに、都道府県から届く納税通知書を使用して納税します。
ご自身のメールソフトでの購入希望、物件紹介のお問い合わせは↓↓↓のリンクよりお願いします。
-
不動産投資物件を売却するときの諸費用
-
売買契約書収入印紙税
収益不動産物件を売却時の売買契約書貼付する収入印紙。収益不動産購入額により額が違います。
記載された契約金額が 印紙税額 1万円未満 非課税 １万円以上10万円以下 200円 10万円を超え50万円以下 400円 50万円を超え100万円以下 1千円 100万円を超え500万円以下 2千円 500万円を超え1千万円以下 1万円 1千万円を超え5千万円以下 2万円 5千万円を超え1億円以下 6万円 1億円を超え5億円以下 10万円 5億円を超え10億円以下 20万円 10億円を超え50億円以下 40万円 50億円を超えるもの 60万円 契約金額に記載のないもの 200円 -
仲介手数料
不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。売却金額の3％＋6万円に消費税10％を加えた金額となります。
-
不動産売り渡し費用及び抵当権（根抵当権）抹消登記費用
不動産物件の登記売り渡しにかかる費用、抵当権（根抵当権）が設定されている場合その権利抹消登記費用です。司法書士への報酬からなります。
-
譲渡所得税
譲渡所得税とは譲渡所得にかかる所得税のことです。
不動産の譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得などの他の所得とは合算せず、「分離課税」で計算することになっています。