収益物件の売却で得られるメリットとは?デメリット回避とオーナーチェンジ物件のポイント

不動産投資で利益を得る場合、多くの方は入居者からの家賃収入をイメージするのではないでしょうか。家賃収入がある限り収益物件は所有していた方がいいと思われがちですが、収益物件を売却することで得られるメリットもあります。そこで今回は、収益物件を売却するメリットとデメリット回避法、オーナーチェンジ物件のポイントを解説いたします。

投資用不動産を買うなら知っておきたいオーナーチェンジ物件の概要と特徴

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オーナーチェンジ物件とは、入居者(賃借人)がいる状態で売買される収益物件のことです。入居者との賃貸契約は引き継がれ、所有者(オーナー)だけが変わります。アパートやマンションの複合住宅を一棟所有している場合、1室でも入居者がいればオーナーチェンジに該当します。

オーナーチェンジ物件を購入するメリットは「既に入居者が居るのですぐに家賃収入を得られる」「収支計画が立てやすく金融機関からの融資を受けやすい」の2点です。資金面の目処がつくので初心者でも始めやすいのが特徴です。

一方、デメリットとして、「入居者が住んでいるので部屋を確認できない」「入居者を選ぶことができない」点が挙げられます。

また、前オーナーがなぜ売却したいのか把握しておくことも大切です。大規模な修繕が控えている、収益が悪かったというネガティブな理由なら、購入を再検討しましょう。

起源は江戸時代の長屋にあり!不動産投資のメリット

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現代では当たり前になった収益物件という概念。不動産を貸す側と借りる側の構造には古い歴史があるのをご存知でしょうか。

江戸時代、土地は基本的に幕府の所有物であったため、幕府から土地を借りた大名や地主は長屋を作り、そこを一般庶民に貸していました。これが、賃貸料を収益源とする賃貸経営の始まりです。

個人の土地所有が認められている現代において、不動産投資のメリットは大きく3つにわけられます。「安定した不労所得」「私的年金や生命保険の代替となる」「節税対策」です。

購入時に組んだローンを完済すれば、物件が資産として残りますので、住居用であれば住む場所には一生困りません。会社員をしながら不動産オーナーになる方も多く、複数の収入源を持ちたい方に適した投資方法です。

ポイントを押さえておけば怖くない!不動産投資のデメリット

堅実な投資法として長年人気のある不動産投資ですが、デメリットを把握した上で始めることが大切です。最も懸念されるデメリットは「空室リスク」と「老朽化や自然災害による建物のダメージ」です。

もちろん、不動産購入は大きな買い物であるため「流動性が低く売却リスクがある」ことを念頭におきましょう。

人口減少時代に入った日本では、いかに入居者が途切れない物件を選ぶかがポイントです。妥協しない立地選びと、入居者が借り続けたいと思う物件にする努力が必要といえるでしょう。

不動産投資のデメリットに対する策を講じることで、デメリットを限りなく少なくすることができるのです。

不動産投資のデメリット回避には、収益物件を売却するのも一つの手段

市場やライフスタイルの変化により、収益物件(賃貸収入のある不動産)所有のデメリットが大きくなった場合、売却することでどのようなメリットが得られるのでしょうか。

現金化できる

売却益を現金で得ることで、他の投資に回したりローンの繰上げ返済ができたりします。先の見えない状態を続けるよりも、手早く現金化した方がいい場合もあることを覚えておきましょう。

維持費が不要になる

建物は経年劣化するので、所有年数が長くなればなるほどメンテナンス費用が掛かります。入居者から毎月いただいている管理費で賄いきれない場合は持ち出し費用が掛かるのです。しかし、収益物件を売却することで維持費の他、物件所有にかかわる全てのリスクから解放されます。

重要なのは、いつ売却するかを想定した「出口戦略」を立てておくこと。売却に伴う仲介手数料や利益が出た場合の税金など、売却コストをシミュレーションできればベストです。

大阪で収益物件の売却を行うなら豊富な経験と実績があるReliableへ

不動産投資の出口戦略として収益物件の売却についてシミュレーションしておきましょう。不動産投資にはメリット・デメリットはあるため、双方を比較した上で投資を続けるか手放すかを判断するのがポイントです。

収益物件の購入と売却に興味のある方は、ぜひReliableへご相談ください。マンションは一棟・区分問わず対応可能です。大手不動産仲介会社で得たノウハウと経験を生かして、お客様の状況・要望に合ったご提案をさせていただきます。ホームページでは不動産売却の査定フォームをご用意しておりますので、シミュレーションにご活用ください。

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